کارشناس رسمی دادگستری رشته برنامه ریزی شهری
در بسیاری از موارد مجوزهای ساختمانی از سوی شهرداریها با توجه به رعایت اصول مقررات ساختمانی صورت میگیرد و همین امر موجب بروز مشکلات و اختلاف نظرهایی میشود. به همین دلیل گاها انجام پروژهای ساختمانی به این دلیل برای مدت قابل توجهی به تاخیر میافتد که همین میتواند موجب بروز خساراتی شود چرا که تعهد پیمانکار به کافرما، قیمت مصالح و غیره نیز دستخوش تغییراتی خواهند شد.
اظهار نظر در خصوص ضوابط و مقررات شهرسازی و ساختمان از سوی کارشناس رسمی دادگستری برنامه ریزی شهری انجام میگیرد. در این اظهار نظر باید تمامی قوانین و جوانب مربوط یه شهرسازی، از جمله طرحها، نقشهها، اصطلاحات و تعاریف آنان آشنایی کافی داشته باشند. بررسی و نظارت بر هر کدام از این موارد تحت نظر کارشناس رسمی دادگستری معماری و شهرسازی انجام میگیرد.
برای بررسی ضوابط و مقررات شهرسازی و ساختمان در بخش اول آن با تعاریف و اصطلاحات خاص این بخش روبه رو می شویم. برای مثال باید با شرح و توضیح حریم ها و محدوده های شهری، قطعه زمین، تجمع، کاربری، منطقه بندی، انواع کاربری های آموزشی و تجاری و تفریحی، بلوک های شهری و انواع حریم ها و پارکینگ ها آشنا شد. با انواع کاربری های حمل و نقل و تاسیساتی و جهانگردی شناخت پیدا کرد؛ مثلا در زمین یا محدوده ای با کاربری آموزشی فقط باید مدرسه ها و تاسیسات رفاهی و خدماتی برای مراکز آموزشی و آزمایشگاه ها و کارگاه های آموزشی ساخته شود. ساخت هر مکان دیگری با کاربری غیر آموزشی تخلف محسوب می شود. در کاربری های مذهبی فقط حسینه و مسجد و حوزه علمیه یا ساختمان های تجاری موقوفه ساخته می شود، و ساخت هر نوع تاسیسات حمل و نقل و تجهیزات شهری و کشاورزی جزو تخلفات این حوزه است.
در برآورد ضوابط و مقرارت شهرسازی و ساختمان، به مورادی باید دقت کرد که همگی آنان در قوانین ساختمان و شهرسازی ذکر شده و تخلفی کوچک در هر کدام از آنان خلاف قانون است و تخلف محسوب می شود و می تواند مورد پیگیری قانونی قرار بگیرد. مثلا، مقرارت تفکیک زمین و احداث بناها، سطح اشغال کاربری، تعداد طبقات، نوع کاربری، عقب نشینی بنای ساخته شده، آزاد سازی ها، رعایت قوانین وزارت فرهنگ و ارشاد، احداث سرویس های بهداشتی و در برخی مجتمع ها وجود گلخانه و انباری ضروری محسوب می شود. در برخی شهرک ها احداث دکه ها و مغازه ها و گاهی کتابخانه در قانون مورد تاکید قرار گرفته است. البته باید اشاره شد که برخی از موارد گفته شده به طور کلی در قانون شهرسازی و ساختمان گفته شده است و جزئیات آن در روند صدور پرونده و مجوزهای ساخت مشخص می شود. در هر صورت هر نوع خروج از این موارد تخلف محسوب شده و قابلیت پیگیری های قانونی را دارد.
در تعیین ضوابط و مقررات شهرسازی و ساختمان برخی قوانین وجود دارد که در تمامی کاربری ها عام و مشترک است. مواردی مانند:
_مقرارت مربوط به حصارها و دیواره
_قطعات با کابری های ناهماهنگ
_تفسیر مرزهای مشترک
_شرایط ساختمان در شبکه های ارتباطی
_حوزه مسکونی مواردی که استثنا وجود دارد.
در قوانین خاص مربوط به حوزه های آموزشی و بهداشتی_درمانی، مراکز ورزشی و تجاری، قوانین مربوط به فضاهای عمومی و همگانی و املاک مجاور آنان، این ساختمان ها با هر تغییرات طراحی شده و در هر نقطه جغرافیایی که احداث شوند دارای قوانین عام و مشترکی هستند که باید رعایت شوند.
در شناخت ضوابط و مقررات شهری و ساختمان، باید توجه داشت که مواردی مانند: خطوط لوله کشی و شبکه های آب رسانی، خطوط توزیع و انتقال نیرو کل شهر، هر گونه مسائل فنی و تاسیساتی، خطوط فشارهای قوی برق حریم های آبرسانی شهری نباید مورد تعرض قرار بگیرد. تمامی قوانین یاد شده و مجوزها و پروانه های شروع به کاری که صادر می شود؛ باید تمامی موارد یاد شده را ذکر کرده و ساختمانی که احداث می شود باید زیر نظر سازمان مهندسی فعالیت کرده که تمامی موراد هم در نقاشی های طراحی شده و هم در مراحل ساخت رعایت شود.
با توجه به گستردگی قوانین شهرسازی و ساختمانی، و برای اطلاع دقیق از این موارد پیشنهاد میکنیم از کارشناس رسمی دادگستری برنامه ریزی شهری استفاده کنید. این کارشناسان با مطالعه و تسلط کامل بر این قوانین می تواند در اکثر مسائل و اختلافات به شما کمک کنند.
تعیین کاربری اراضی به منظور تسهیل استفاده از اراضی انجام می شود. به طور کلی کاربری زمین به منظور تسهیل رفاه اجتماعی و اقتصادی انجام می شود، حال برای تعیین کاربری زمین معمولا تراکم ناخالصی جمعیتی و تراکم ساختمان و غیره مورد بررسی قرار می گیرد. در خصوص ارزیابی کاربری زمین چند مورد ارزیابی کمی و کیفی و ظرفیت و مطلوبیت مورد بررسی کارشناس رسمی قرار می گیرد. در طرح شهری میزان توسعه شهر و سرانه شهری مورد بررسی قرار می گیرد.
کاربری اراضی شهری
در خصوص توسعه شهرنشینی به زمین هایی که کاربری مناسبی دارد توجه می شود. در واقع چهار مقوله را در خصوص توسعه شهر نشینی و تعیین کاربری اراضی مورد بررسی کارشناس قرار می گیرد. این چهار مقوله شامل سازگاری به این معنی که اراضی مورد نظر دارای کاربری مسکونی بوده و شلوغی و دود و صدا شامل آن نمی شود و آرامش و آسایش به این معنی که ساکنین به امکانات شهری دسترسی مناسبی داشته باشند، هزینه زمین و مطلوبیت در برنامه ریزی شهری به این معنی که زمین بتواند به نحوی مطلوب در راستای راه سازی و ساختمان سازی ایفای نقش نماید.
تعیین کاربری اراضی بر اساس طرح شهری
حال با توضیحاتی که در قسمت قبل گفته شد تعیین کاربری اراضی بر اساس طرح شهری توسط کارشناس انجام می شود. کارشناس در این خصوص با تحقیق و بررسی هایی که انجام می دهد می تواند نسبت به تعیین کاربری اراضی اظهار نظر نماید. کاربری اراضی به منزله تسهیل روند توسعه شهر نشینی تعیین می شود. طرح شهری شامل تمامی امکانات شهری از جمله راه سازی، ساختمان سازی، ایجاد فضای سبز و بیمارستان ها و غیره می شود. لذا به منظور ساختمان سازی ایجاد فضاهای مسکونی استاندارد قبل از ساخت نیاز است تا کاربری اراضی زمین به طور دقیق توسط کارشناس رسمی انجام بشود. زمین هایی که کاربری آنها کشاورزی یا تجاری است نمی تواند برای مسکونی قابل استفاده باشد. یا اراضی که در فضای سبز واقع می شوند یا در طرح های جاده ای قرار می گیرند امکان استفاده غیر را نخواهد داشت. در تعیین کاربری زمین به تمامی موارد چون تفکیک و افراز و همچنین تجمیع دو ملک نیز توجه می شود. چرا که در خصوص راه سازی و مدیریت ترافیک بهینه تر و استاندارد تر عمل شود.
سرانه کاربری اراضی
سرانه کاربری اراضی زمین شامل میزان فضای مورد نیاز جهت فعالیت ها ی شهری می شود. این فعالیت ها به مواردی چون واقعیت محلی، ضوابط رسمی، پراکندگی کاربری ها بستگی دارد. مهم ترین موارد ضوابط رسمی است، ضوابط رسمی مجموعه استاندارد های ثبت شده ای هستند که می توان به استاندارد های آموزش و پرورش، تربیت بدنی، وزارت بهداشت نیز اشاره نمود. سرانه فضای سبز حدودا دو الی پنج متر است. سرانه تجاری به میزان پنج متر و سرانه اداری حدود پنج متر، سرانه بهداشت و درمان حدود پنج متر و سرانه ورزشی نیز به یک متر مربع می رسد.
یکی از روش های قدیمی که در خصوص توسعه شهرنشینی انجام شده است احداث منازل مسکونی در مکانهایی است که از وجود امکاناتی چون آرامش، دسترسی سریع به مردم، دسترسی به پزشک، دسترسی به منابعی آبی و کشاورزی و مدرسه و مکان های بهداشتی درمانی بهره می برند. همانطور که کارشناساسان ما در این باره نظر می دهد الگوی شکل گیری خانه های مسکونی به صورت فشرده و با مساحت های متوسط اطراف یکدیگر بوده است که گاه سبب بی نظمی می شده است. اما امروزه با توسعه شهر نشینی و تعیین کاربری زمین توسط کارشناس رسمی بی نظمی کاهش یافته و احداث راه ها و جاده ها و مدیریت ترافیک و سایر موارد بهبود یافته است.
کارشناس می تواند در خصوص تعیین تراکم ساختمانی می تواند نسبت به رعایت اساس طرح توازن و تناسب شهر، به بررسی کاربری های مختلف اراضی و ضوابط آن ها می پردازد که در راستای آن شبکه های ارتباطی، توسعه منابع آبرسانی، توسعه ساختمان ها مورد توجه واقع می شود. در خصوص تعیین کاربری اراضی زمین کارشناس از روش هایی چون مشاهدات عینی و استفاده از نرم افزارهایی چون گوگل ارث، بررسی وضعیت و ساختار شهر استفاده می کند و در نهایت نظر خود را ارائه می دهد.
در صورت نیاز به کارشناس جهت تعیین کاربری اراضی میتوانید با ما تماس حاصل نمائید و همچنین با توجه به این که بسیاری از املاک در حوزه باستانی ما قرار دارند میتوانید با کارشناس باستان شناسی و حفظ آثار باستانی نیز مراجعه نمائید.ش
منظور از طرح جامع شهر، طرحهای بلندمدتی است که در آن چگونگی استفاده از اراضی، نواحی متروکه و کاربریهای صنعتی، تجاری، مسکونی و غیره و همچنین مطالبی در مورد انسجام شهری، جادههای مواصلاتی، نحوه ایجاد اقتصاد رقابتی در شهرها، برنامهریزی ارتباطی، پیوستگی و غیره ارائه میگردد.
طرح دیگری که قصد داریم در این مطلب به آن بپردازیم، طرح تفصیلی است. در طرح تفصیلی که بر اساس ملاکهای طرح جامع شهر نوشته شده است، آمده است که چگونه میتوان از زمینهای شهری در سطح محلات و موقعیت دقیق زمین در حوزه عبور و مرور استفاده کرد و همچنین مطالبی در رابطه با تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در شهر و اولویتهای بهسازی و نوسازی و مشکلات شهر ارائه شده است.
طرح هادی برای شهرهایی است که طرح جامع ندارند. در طرح هادی، جهت گسترش شهر در آینده و نحوه استفاده از زمینهای شهر برای رفع مشکلات حاد و ارائه راهکارهای کوتاهمدت برای رفع مشکلات مشخص میشود.
این طرحها در شورایی به نام شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طرح و تصویب میشود که ریاست این شورا بر عهده وزیر محترم مسکن و شهرسازی است و از سایر وزارتخانهها، مجلس شورای اسلامی، شهرداری شهر مربوطه و چند تن دیگر برای بررسی و تصویب این طرحهای توسعه شهری دعوت به عمل میآید.
در این بین از کمک مهندسین مشاور برای کمک به بهبود طرحها و فضاها و امکانات شهری استفاده میشود که یکی از آنها، کارشناس رسمی دادگستری رشته برنامهریزی شهری است. یکی از کارهایی که مهندسان مشاور انجام میدهند این است که نقشههای مربوط به طرحهای تفصیلی را آماده میکنند و به همراه نکات لازم به وزارت مسکن و شهرسازی تقدیم مینمایند.
از آنجا که اختلاف نظر بین مهندسان مشاور، امری طبیعی است، ممکن است در بررسی طرحهای جامع، تفصیلی و هادی مشکلات و اختلافاتی به وجود بیاید و این اختلافات طبعاً میتواند سردرگمیهایی را برای وزارت مسکن و شهرسازی به همراه داشته باشد.
این اختلافات میتواند در زمینه مشخصات ساختی و کالبدی شهر (مانند پیوسته، خطی، ناپیوسته، شعاعی، متمرکز و غیره)، شبکههای ارتباطی شهری ( راه آهن و فرودگاه و غیره)، تعیین حدود کلی تراکم جمعیت شهر، حریم شهر، اولویتدهی به مناطق جهت نوسازی و بهسازی، حفظ و حراست از محیط زیست و غیره باشد که با برگزاری یک جلسه بین مهندسین مشاور و کارشناس رسمی دادگستری برنامه ریزی شهری، اختلافات مابین مهندسان مشاور مطرح میشود.
در این جلسه، هر کدام از مهندسان مشاور، راهکار پیشنهادی خود برای بهبود طرحها را ارائه میدهد. این راهکارها هر کدام به نوعی در زمینه اجرایی، مالی و غیره راهگشاست. کارشناس رسمی برنامهریزی شهری با بررسی نواقص، معایب و مزایای موجود در طرحهای شهری و با جمعبندی مباحث مهندسین مشاور، نظر خود را اعلام میکند و این نظر از نظر اقتصادی و اجرایی به بهبود طرح و شرایط آن کمک میکند.
در نهایت وزارت مسکن و شهرسازی با برگزاری جلساتی با حضور مهندسین مشاور و کارشناس دادگستری برنامهریزی شهری، راهکار نهایی از کارشناس مذکور میگیرد. ارائه نظر نهایی توسط کارشناس برنامهریزی با توجه به آنالیز هزینه-فایده، جنبههای فرهنگی، رسیدن به عدالت اجتماعی در جامعه، الگوی رشد، زیبایی شناختی اکولوژیکی، طرحهای مسکونی انجام میشود.
مفهوم شهرسازی و ضوابط و مقررات موجود در آن به این مسئله میپردازد که فضای شهری باید به گونه طرحریزی و ساخته شود که در نهایت به بهبود کیفیت ساکنان آن شهر منتهی شود. متخصصان و افرادی که در زمینه برنامهریزی شهری فعالیت دارند، باید قبل از ارائه طرحهای خود، از کمک کارشناس برنامهریزی شهری استفاده کنند تا بتوانند طرح خود را متناسب با موقعیت اجتماعی، فرهنگی، تاریخی و اقتصادی آن شهر ارائه دهند تا پس از اجرای آن طرح با یک پارادوکس در آن شهر مواجه نشوند.
در برخی از مواقع شاهد این مسئله هستیم که ساختمانهایی که در یک شهر اجرا میشود، با ضوابط و مقررات شهرسازی مطابقت ندارد و وقتی اسناد مرتبط با توسعه آن شهر را بررسی میکنیم، به این نتیجه میرسیم که ساختمان اجراشده از جهات مختلف دچار مشکل است و در چنین موارد بین شهرداری، کارفرمایان و پیمانکاران مجری طرح اختلاف پیش میآید. برای جلوگیری از وقوع چنین مشکلاتی بهتر است، جلساتی بین کارفرمایان، مجریان، نمایندگان شهرداری و کارشناس رسمی دادگستری رشته برنامهریزی شهری برگزار شود و مغایرتهای موجود در این جلسه طرح و بررسی شود.
تشکیل چنین جلسات از چند جهت مفید است. اولاً که امکان بررسی مشکلات شهر و ساختمانها در این جلسات فراهم میشود و از سوی دیگر راهکارهای مناسب و جامعه برای جلوگیری از مشکلات از سوی اعضای مختلف به خصوص کارشناس رسمی دادگستری برنامهریزی شهری مطرح میشود که میتواند به حل مشکلات مالی، اجرایی و ... منتهی شود.
ریشه مشکلات عدم انطباق شهری ساختمانها با مقررات و ضوابط شهرسازی درعدم وجود دانش و آگاهی کافی نسبت به مقوله شهر، عدم توجه به چهره شهر در آینده و مسئله مهم برنامهریزی شهری، گرایش به بازیهای سیاسی و کارهای جذاب برای شهروندان به منظور جذب رأی، عدم استفاده از نیروهای متخصص برای نظارت بر روند ساخت ساختمانها مناسب و مطابق با طرحهای توسعه شهری، عدم برنامهریزی مناسب برای از بین بردن بافتهای فرسوده، بهسازی و نوسازی فضای شهری، عدم نظارت دقیق بر نحوه اجرای ساختمانها است.
وقتی ساختمانی مغایر با ضوابط و مقررات شهرسازی ساخته میشود، باید جلسهای با حضور مسئولان شهرداری، مجریان، کارفرمایان، پیمانکاران و کارشناس رسمی برنامهریزی شهری برگزار شود و در این جلسه علل وجود چنین مشکلی به خوبی بررسی شود و طرفین صحبتها و دلایل خود را مطرح کنند. کارشناس دادگستری برنامهریزی شهری نیز پس از بررسی اسناد مربوط به طرحهای توسعه شهری، توجه به توسعه پایدار، پایداری اقتصادی و اجتماعی، جلوگیری از فرسودگی و بازسازی فضای شهری، اقدام به طرح راهکارهای پیشنهادی میکند.
کارشناس مورد بحث میتواند با بررسی ابعاد مختلف، میزان خسارت حاصل از اجرای ساختمان بر خلاف اصول و مقررات شهرسازی را ارزیابی میکند و در صورتی که هر یک از طرفین در مسئله دچار مشکل باشند، باید این خسارت را بپردازند. ساختمانهای موجود در حریم شهر باید به شکلی ساخته شود که به بافت شهری به لحاظ تاریخی،مذهبی و غیره آسیبی نزد و هویت شهر را خدشه دار ننماید.
اجرای غلط و غیراصولی ساختمانها و عدم توجه به طرحهای توسعه شهری میتواند خسارات زیادی به همراه داشته باشد و عدم رضایت بسیاری از مسئولان و شهروندان را به بار بیاورد، به همین خاطر کارشناس مذکور میتواند با بررسی موانع و مشکلات، راهکارهای مناسبی برای از بین بردن نواقص موجود در ساختمان ارائه دهند تا ساختمان با کمترین هزینه، به لحاظ برنامهریزی شهری و قواعد شهرسازی، مطلوب و مورد تأیید واقع گردد.
یکی از مسائلی که کارشناسان و متخصصان برنامهریزی شهری همواره با آن روبرو هستند، مسئله توزیع عادلانه منابع و خدمات شهری است. وقتی در جلسات بین شهرداری، کارفرمایان، مجریان، کارشناس برنامهریزی شهری و پیمانکاران طرحهای شهری، صحبت از توزیع عادلانه امکانات شهری به میان میآید، یکی از مباحث مهم و بنیادی، کاربری اراضی است.
کاربری اراضی، همان عاملی است که در صورتی که در طرحهای شهری و سیاستگذاریهای کلان به آن توجه شود، منجر به بهبود وضعیت خدمترسانی به شهروندان میگردد. در کشور ما، به دلیل عوامل سیاسی، اقتصادی، تضاد طبقاتی و نارسایی در سیستم برنامهریزی، کاربری اراضی به صورت اساسی و صحیح پیادهسازی نشده است.
با برنامهریزی صحیح در خصوص طرحهای شهری و با مشورت با متخصصانی مانند کارشناس رسمی دادگستری رشته برنامهریزی شهری، میتوان کاربری اراضی را به شکلی صحیح تغییر داد تا به توسعه شهری منتهی شود. اگر کاربری اراضی به روش صحیح اصلاح شود، شاهد تعادل اکولوژیک و عدالت اجتماعی در شهر خواهیم بود و خدمات و امکانات به شکلی عادلانه برای تمامی شهروندان توزیع خواهد شد.
در صورتی که بخواهیم کاربری اراضی را دستهبندی کنیم، 17 دسته کلی میتوانیم تعریف کنیم. کاربری مسکونی، تجاری، آموزش عالی، آموزشی، فرهنگی-تربیتی، درمانی، مذهبی،ورزشی، اداری، فضای سبز شهری، جهانگردی و پذیرایی، صنعتی و کارگاهی، حمل و نقل و معابر، تأسیسات و تجهیزات شهری، پایانهها و انبارها و نظامی و انتظامی، دستههای کاربری هستند.
طرحهای توسعه شهری همیشه توسط دولت تهیه میشود و شهرداریها موظف به اجرای این طرحها هستند و از دیدگاه بسیاری از متخصصان، دولت با استفاده از طرحهای توسعه شهری میتواند بیشترین دخالت را در رشد و توسعه فضایی و کالبدی شهر داشته باشد.
شهرداریها برای اجرای این طرحها از پیمانکاران و کارشناسان مختلفی از جمله کارشناس رسمی دادگستری برنامهریزی شهری استفاده میکند. این افراد در جلسات حاضر میشوند و به بیان دیدگاههای خود در رابطه با نحوه اجرای صحیح طرحهای شهری و کاربری اراضی میپردازند. یکی از مشکلاتی که در هنگام اجرای این طرحها بین پیمانکار و شهرداری به وجود میآید، عدم انتخاب صحیح کاربری اراضی متناسب با طرحهای شهری است.
در این گونه مواقع، برای رفع اختلافات موجود میتوان از کارشناس رسمی برنامهریزی شهری استفاده کرد. این کارشناس برای بررسی عدم انطباق گزارششده و با مطالعه محتوای طرح و هدف اصلی از اجرای آن، تشخیص میدهد که محل اجرای طرح در کاربری و موقعیت مناسبی انجام شده یا نشده است. یکی از شاخصهای کارشناس دادگستری برنامهریزی شهری برای این کار، عدالت اجتماعی و توزیع یکنواخت و صحیح منابع در بین افراد ذینفع است.
اجرای غلط و نادرست طرحها توسط پیمانکاران و شهرداری، در برخی از مواقع ناشی از مشکلات فنی و اجرایی شهرداریها و گاهی ناشی از ضعفهای نهادی و ساختاری این سازمانهاست. در صورتی که مشکلاتی در اجرای این طرحها یا در هنگام برنامهریزی وجود داشته باشد، کارشناس مذکور میتواند راهکارهایی برای اصلاح طرح یا رفع معایب موارد اجراشده، مطرح کند تا با کمترین هزینه، مشکل پیشآمده رفع گردد.
لازم به ذکر است که برای اینکه اجرای طرحهای توسعه شهری بتواند آنگونه که باید، به توسعه شهرها منجر شود، در گام نخست باید به تخصیص درست کاربری اراضی در مناطق ضعیف و محروم توجه شود. توزیع عادلانه امکانات در شهرها تا حدود زیادی میتواند به عدالت اجتماعی و رضایت شهروندان منتهی شود. از جمله کارهایی که باید در هنگام اجرای طرحهای شهری انجام شود، نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در شهرها و انتخاب کاربری درست برای آنهاست.
